Fiscalité immobilière en Wallonie et à Bruxelles : décrypter les changements pour 2025-2026
En tant qu'acteur immobilier en Wallonie, il est essentiel de maîtriser les subtilités de la fiscalité immobilière belge. Que vous soyez acquéreur, vendeur ou propriétaire, les règles fiscales évoluent, notamment avec des réformes significatives en Wallonie et des spécificités à Bruxelles. Cet article vous offre un aperçu factuel et utile des principaux impôts et taxes immobilières pour 2025-2026.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit ou de la fiscalité.
Les Droits d'Enregistrement : une réforme majeure en Wallonie dès 2025
Les droits d'enregistrement sont l'une des taxes les plus importantes lors de l'acquisition d'un bien immobilier "ancien" en Belgique. Ils s'appliquent sur le prix de vente et varient selon les Régions.
En Wallonie : un taux réduit à 3% pour l'habitation propre et unique
À partir du 1er janvier 2025, la Wallonie a mis en place une réforme majeure : le taux des droits d'enregistrement pour l'acquisition d'une habitation propre et unique passe de 12,5% à 3%.
Pour bénéficier de ce taux avantageux, plusieurs conditions doivent être remplies par l'acquéreur:
Le bien doit devenir la résidence principale de l'acquéreur dans un délai de 3 ans (5 ans pour un terrain à bâtir ou une habitation en construction/sur plan). L'acquéreur doit conserver ce bien comme résidence principale pendant au moins 3 ans à partir de la date de domiciliation. L'acquéreur ne doit pas posséder la pleine propriété d'un autre bien immobilier résidentiel (en Belgique ou à l'étranger). Une exception est prévue s'il s'engage à revendre son bien actuel dans les 3 ans suivant l'acquisition du nouveau bien.Cette réforme supprime les incitants fiscaux antérieurs tels que l'abattement pour primo-acquéreurs, le chèque-habitat et le taux réduit pour les habitations modestes.
Un point crucial est l'absence de plafond de prix pour l'application du taux réduit de 3%. Cela signifie que le taux s'applique sur la totalité du prix d'achat, quelle que soit la valeur du bien.
À Bruxelles : l'abattement toujours d'actualité
En Région de Bruxelles-Capitale, les droits d'enregistrement s'élèvent généralement à 12,5% du prix d'achat.
Cependant, un abattement fiscal permet de ne pas payer de droits d'enregistrement sur la première tranche de 200 000 € du prix d'achat pour l'acquisition d'une habitation propre et unique. Cela peut représenter une économie maximale de 25 000 €.
Les conditions pour bénéficier de cet abattement incluent:
Le bien doit être situé à Bruxelles. L'acheteur doit être une personne physique. Le logement doit devenir la résidence principale et l'acheteur doit s'y domicilier dans les 3 ans (et y rester pendant au moins 5 ans). L'acquéreur ne peut pas être pleinement propriétaire d'un autre logement. Le prix d'achat ne doit pas dépasser 600 000 €.Pour un terrain à bâtir, l'abattement est de 100 000 €, avec un plafond de prix fixé à 300 000 €.
Un abattement complémentaire est également possible à Bruxelles pour les rénovations énergétiques, offrant une réduction supplémentaire de 25 000 € pour chaque saut de classe énergétique.
Le Précompte Immobilier : un impôt annuel régional
Le précompte immobilier est un impôt régional annuel dû par le propriétaire (ou possesseur, usufruitier, emphytéote, superficiaire) d'un bien immobilier. Il est calculé sur base du revenu cadastral (RC) indexé, auquel s'ajoute un taux régional (1,25% en Wallonie), ainsi que des centimes additionnels provinciaux et communaux.
Le revenu cadastral est un revenu fictif correspondant au loyer annuel net que le bien pourrait rapporter. Il est indexé chaque année.
Des réductions sont possibles pour le précompte immobilier, notamment pour les habitations modestes, les personnes handicapées ou ayant des enfants à charge. Il est important d'introduire une demande via un formulaire en ligne avant le 1er janvier de l'année d'imposition concernée pour en bénéficier.
La TVA immobilière : pour les biens neufs ou rénovés
La TVA s'applique généralement à un taux de 21% pour l'achat de biens immobiliers neufs ou pour certains travaux immobiliers. Un bien est considéré comme neuf jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de sa première occupation ou utilisation.
Cependant, un taux réduit de TVA à 6% peut s'appliquer pour certains travaux de rénovation, de transformation ou de démolition-reconstruction, sous conditions:
Le bâtiment doit être principalement affecté au logement privé. Sa première occupation doit dater d'au moins 10 ans. Les travaux doivent être facturés à un consommateur final.Depuis le 1er janvier 2024, le taux réduit de 6% pour la démolition et reconstruction est maintenu sur l'ensemble du territoire belge, mais avec des conditions sociales, notamment une superficie habitable maximale de 200 m² et l'affectation à l'habitation propre et unique du maître d'ouvrage. Les promoteurs immobiliers sont généralement exclus de ce taux réduit et sont soumis au taux de 21%.
La location immobilière est en principe exonérée de TVA, mais un régime optionnel avec TVA existe pour les locations à des locataires assujettis qui utilisent le bien pour leur activité économique.
L'Impôt des Personnes Physiques sur les revenus immobiliers
Les revenus immobiliers sont imposés à l'impôt des personnes physiques (IPP). La manière dont ils sont calculés dépend de l'usage du bien:
Habitation propre : Les revenus sont exonérés d'impôt. Bien non loué ou loué à des particuliers (usage privé) : L'impôt est calculé sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Bien loué à une personne physique ou morale qui l'affecte à une activité professionnelle : L'impôt est calculé sur les loyers réels perçus, diminués d'un forfait de frais de 40% (avec un minimum correspondant aux 2/3 du RC revalorisé).Si le bien est loué meublé à un particulier, une partie des revenus locatifs est considérée comme mobilière et imposée distinctement à 30% après une déduction forfaitaire de 50% de frais.
La taxation des plus-values immobilières
En Belgique, la taxation des plus-values immobilières est un sujet complexe qui dépend de plusieurs facteurs, notamment la durée de détention du bien et sa nature (bâti ou non bâti).
Résidence principale : La plus-value réalisée lors de la revente de votre habitation propre est généralement exonérée d'impôt. Revente d'un bien bâti dans les 5 ans : La plus-value est taxée à 16,5%. Revente d'un terrain dans les 8 ans : La plus-value est taxée à 33% si la revente a lieu dans les 5 ans, et à 16,5% si elle a lieu entre 5 et 8 ans. Au-delà de 8 ans, il n'y a pas de taxation.Les plus-values imposables doivent être renseignées dans la déclaration à l'impôt des personnes physiques. Il est important de conserver tous les justificatifs (actes notariés, factures de travaux, etc.) pendant 7 ans en cas de contrôle.
En cas d'acquisition par succession ou donation, la plus-value n'est généralement pas taxable, quel que soit le délai de revente.
Comprendre ces différents aspects de la fiscalité immobilière est crucial pour tout propriétaire ou futur acquéreur en Wallonie et à Bruxelles. Chez GIPB, nous sommes là pour vous accompagner et vous éclairer dans vos projets immobiliers.
Sources consultées :
We Invest - Droits d'enregistrement à 3% en Wallonie : Pour qui, pour quoi, pour quand ? Meilleurtaux.be - Réduction droits d'enregistrement Wallonie : 3% MBM groupe - La taxation des revenus immobiliers en Belgique Home Sweet Home Immo - Baisse significative des droits d'enregistrements en Région Wallonne ! Belgium.be - Droit d'enregistrement en Région wallonne : réductions d'impôt supprimées Notaire.be - Réduction des droits d'enregistrement en Wallonie à 3% approuvé au Parlement Dewaele - Droits d'enregistrement Bruxelles 2024 : du régime de 12,5 % à l'abattement. Aurélie Soldai - Immobilier & taux de TVA: une question épineuse Certifisc - Location immobilière avec TVA : Régime optionnel Belgique 2024 Wellfin - Réforme des droits d'enregistrement et de la fiscalité en Wallonie : Ce qui change à partir de 2025 Notaire.be - Droits d'enregistrement, réduction et abattement à Bruxelles Wallonie.be - Réduction des droits d'enregistrement, de succession et de donation L'Avenir - Calculateur de Précompte Immobilier - Wallonie 2024-2025 UVCW - Le précompte immobilier (PRI) Agence Petyt - Réduction des droits d'enregistrement à 3 % en Wallonie : tout ce qu'il faut savoir Degroof Petercam - La déclaration à l'impôt des personnes physiques 2024 : nouveautés et points d'attention liés aux revenus du patrimoine Accountable - Comment sont imposés les revenus locatifs en Belgique BATIBOUW - Abattement fiscal à Bruxelles : jusqu'à 25.000 euros d'économie sur les droits d'enregistrement Droit Belge - Du nouveau pour le taux de TVA réduit à 6% sur les opérations de démolitions et reconstructions immobilières Crédit Home - Droits d'enregistrement pour l'acquisition d'un bien immobilier à Bruxelles Easy Primes - Abattement Fiscal pour rénovation énergétique à Bruxelles : Tout Ce Que Vous Devez Savoir Wallonie.be - Fiscalité immobilière SMA Belgium - Budget fédéral 2024 : modification du taux de TVA applicable aux démolitions et aux constructions SPW Finances - Précompte immobilier Smovin - Fiscalité et taxation immobilière en Belgique en 2026 Belgium.be - Revenu cadastral : définition et usage Keytrade Bank - Imposition des revenus locatifs en Belgique myfid - Impôt Personnes Physiques (IPP) : Taux, Déclaration, Paiement BATIBOUW - Comment réduire votre précompte immobilier en Wallonie en 2025 ? Housing-Service.be - Les avantages fiscaux d'acheter un bien immobilier en Belgique Gestion locative - Taxation immobilière , que dit la fiscalité pour 2025 NN Insurance Belgium - Tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité liée à l'habitation Notaire.be - Taxes sur les plus-values immobilières Housing-Service.be - Plus-value immobilière en Belgique 2026 : guide fiscal Housing-Service.be - Plus-Value Immobilière Belgique 2026 — Simulateur Taxe & Exoné...- Crelan - Taxe sur les plus-values : ce qu'il faut savoir
Sources
- https://www.weinvest.be/fr/blog/droits-enregistrement-3-wallonie-pour-qui-pour-quoi-pour-quand
- https://www.meilleurtaux.be/credit-immobilier/actualites/droits-enregistrement-wallonie.html
- https://mbm.group/fr/nouvelles/la-taxation-des-revenus-immobiliers-en-belgique
- https://homesweethome-immo.be/baisse-significative-des-droits-denregistrements-en-region-wallonne-decouvrez-la-reponse-a-toutes-vos-questions/
- https://www.belgium.be/fr/logement/acheter_et_louer/droits_denregistrement/region_wallonne
- https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/actualites/reduction-des-droits-denregistrement-en-wallonie-a-3-approuve-au-parlement
- https://www.dewaele.com/fr/advies/droits-denregistrement-bruxelles-2024
- https://www.aureliesoldai.be/immobilier-taux-de-tva-une-question-epineuse/
- https://www.certifisc.be/fr/blog/location-immobiliere-tva-regime-optionnel-belgique-2024
- https://www.wellfin.be/post/reforme-des-droits-denregistrement-et-de-la-fiscalite-en-wallonie-ce-qui-change-a-partir-de-2025
- https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/frais-et-taxes-lies-a-lachat/droits-denregistrement-reduction-et-abattement-a-bruxelles
- https://www.lavenir.net/regions/wallonie/2024/09/25/calculateur-de-precompte-immobilier-wallonie-2024-2025-2R4W7J4T4RE67L3U32X7L764SE/